2020年前仍是我國房地産業發展的重要機遇期，因爲工業化、城鎮化仍在快速發展，新增住房需求和改善性需求將會持續增加。但住房建設將由過去十幾年的快速發展轉爲今後一個時期較快發展。


        當前，我國房地産調控依然處于敏感時期，黨的十八大自然成爲業內預期政策變化的關鍵節點。十八大報告中哪些內容與房地産密切相關？報告傳遞了怎樣的樓市調控政策信號？十八大後政策走向如何？房産稅擴大試點會不會近期推出？明年房地産市場走勢如何？帶著這些問題，證券時報記者近日專訪了證券時報專家委員會委員、中國房地産業協會副會長朱中一。

        住房制度是雙軌制

        但不能截然分開

        各地一定要把組織編制和實施住房建設發展規劃與計劃作爲引導預期、調控市場的重要手段。

        記者：十八大報告中與住房有直接關係的僅兩句話，一句是“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加强保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解决好人民最關心最直接最現實的利益問題，在學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居上持續取得新進展，努力讓人民過上更好生活”。如何理解這兩句話的內涵？

        朱中一：報告中提到要“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度”，對此，應當這樣來看：儘管是雙軌制，但不要截然分開。關于保障性住房，當前比較急迫的是要解决好建設資金問題和配套設施問題。如果地方資金沒有落實，建後變成代建單位墊資，政府不購買，這就可能變成“三角債”。政府應該加大對保障性住房配套設施的建設資金支持力度，避免一些項目建成後不能充分利用。另外，希望政府能根據各地實際情况，鼓勵各地通過政府收購、包租中小套型存量房等多種形式來拓寬解决保障房房源的辦法，以緩解一些地方存量房較多而新建保障房資金、土地緊缺的矛盾。此外，現在大量保障房進入分配階段，老百姓更注重質量和公平分配問題。

        要實現“住有所居”的目標，很重要的一項工作就是各地一定要把組織編制和實施住房建設發展規劃與計劃作爲引導預期、調控市場的重要手段。過去在調控上更多把調控房價作爲立足點和出發點，地方政府存在應付調控的情况，但如果由地方政府按照總量基本平衡、結構基本合理、房價基本平穩的要求制定規劃幷且明確責任，就能够調動市場主動調控的積極性，有利于實現目標。

        2020年前仍是房地産業

        發展重要機遇期

        新增住房需求和改善性需求將會持續增加。房地産市場“擴大內需”，改善性住房將是重要內容。要讓老百姓全面實現小康，對改善性住房需求就一定要支持，對一年內買了新房賣出舊房的可以在稅收上給予優惠。

        記者：除了上面兩句與住房直接相關的內容，十八大報告中，還有哪些與房地産相關的重要內容可以作爲未來房地産市場發展的指導思想，給未來的房地産調控提供方向和依據？

        朱中一：報告指出，“綜觀國際國內大勢，我國發展仍處于可以大有作爲的重要戰略機遇期。我們要準確判斷重要戰略機遇期內涵和條件的變化……確保到2020年實現全面建成小康社會宏偉目標。”從中可以看出，2020年前仍是我國房地産業發展的重要機遇期。因爲工業化、城鎮化仍在快速發展，國民收入穩步提高，消費結構不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續增加。

        “十二五”時期，全國城鎮新建住房和保障性住房約6500萬～7000萬套，總建築面積約50億～55億平方米，而“十一五”時期全國新建住宅爲37.68億平方米。“十二五”時期總量超過“十一五”的重要原因是保障性住房規模較大，再加上商業地産、旅游地産、産業園區地産等規模，今後一個時期我國的房地産仍有較大的發展空間。

        在把握好房地産業發展機遇的同時，也要客觀分析哪些條件發生了變化。

        首先是國內生産總值（GDP）的增速由前十幾年的平均超過10%調整爲“十二五”時期平均7%～8%，房地産的增速自然也會因宏觀經濟的影響，資源、能源、環境條件的制約以及人口結構的變化而由快速發展轉向較快發展。

        其次是居民的居住條件已有明顯改善，全國城鎮居民人均住房面積到2011年已達到32.7平方米。所以今後應更注重住房條件的改善、品質的提升和保障制度的落實，而不是簡單的數量增加。

        三是政府今後將更加强化住房的居住屬性和改善保障民生的社會功能，對投機炒房等行爲將繼續采取抑制措施。

        上述三點，是住房建設由過去十幾年的快速發展轉爲今後一個時期較快發展的理由。

        值得注意的是，有些地方在前十幾年城鎮化快速發展的過程中，有兩個問題比較突出：一是土地的城鎮化快于人口的城鎮化，二是城鎮化過度依賴土地財政，過度依賴房地産業的發展。也就是說房地産業的發展與工業及相關産業的發展不協調，或者說與實體經濟的發展不協調。因此，十八大報告還專門提出四個現代化要協調發展，要更加注重實體經濟的發展，這對房地産業的發展肯定是有影響的。鑒于各地城鎮化率的差异性和居民居住條件的差异性很大，所以各地一定要以求真務實的態度，在摸清底數的基礎上認真編制幷公布住房發展規劃與年度計劃，以引導市場的理性發展和居民的合理消費。

        報告中還指出，“要推進經濟結構戰略性調整。這是加快轉變經濟發展方式的主攻方向。必須以改善需求結構、優化産業結構、促進區域協調發展、推進城鎮化爲重點，著力解决制約經濟持續健康發展的重大結構性問題。要牢牢把握擴大內需這一戰略基點，加快建立擴大消費需求長效機制，擴大國內市場規模。”

        這段話與房地産調控總基調吻合。我國房地産處于轉型發展階段，要認真調整房地産業結構，加快構建以政府爲主提供基本保障、以市場爲主滿足多層次需求的住房供應體系，而房地産市場“擴大內需”，改善性住房將是重要內容。

        房地産“擴大內需”，既要考慮“自住”，也要考慮“改善”，要讓老百姓全面實現小康，對改善性住房需求就一定要支持。過去“自住”提得多，“改善”提得少，而改善性住房需求是一種真實需求，是居民消費升級的客觀反映，如果政策上給予適當優惠，這個市場是很大的，對拉動經濟、擴大內需、促進消費、穩定增長都有積極作用。希望政府能支持合理的改善性住房需求，調整完善相關政策，避免調控對“改善性”需求的“誤傷”。比如，對一年內買了新房賣出舊房的（或在一年內賣出舊房買新房的）在稅收上給予優惠；對貸款已還清且房産已出售的，按照購房人實際購房套數確定貸款政策等。

        另外，在轉變經濟發展方面，要按照建設資源節約型、環境友好型社會要求，加大科研投入，大力發展省地節能環保型項目，提高住宅的産業化發展水平和全裝修房比例。在結構調整方面，還應結合企業的實際，引導企業進入商業地産、旅游地産、産業園區和老年社區的開發建設與運營，以推動形成商品房體系與保障房體系相互銜接，商品房市場、二手房市場、房屋租賃市場以及住宅地産與非住宅地産相互協調發展的市場格局。

        减少土地財政依賴性

        注重房地産業金融創新

        要引導有條件的居民將以往對住房直接投機投資轉到開發建設環節，幷控制合理的投資收益水平，如將投資回報率控制在高于當年CPI漲幅2～3個百分點。

        記者：十八大報告中提到的關于改革征地制度和土地制度的內容，對房地産市場會産生怎樣的影響？

        朱中一：報告中提出，要“改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城鄉發展一體化體制機制，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置”。改革土地制度，采取措施盤活舊城鎮、舊廠房、舊村莊存量土地，增加土地有效供應；要探索將城市建設用地增加與農村建設用地减少挂鈎，允許試點省市的農村集體建設用地上建設公共租賃住房；探索已進城落戶的農民工，將在農村的宅基地和房産作爲資産流轉，提高他們在城市購買和租賃住房的能力；探索從一次性收取土地出讓金向收取土地年租金制度轉變，爲地方財政構建穩定長效的土地收入來源；通過壯大産業、完善相關稅收分配制度等措施，培育地方財政收入新的增長點，扭轉地方政府對土地收入過度依賴的局面。

        另外，報告中强調，要“深化金融體制改革，完善金融監管，推進金融創新，維護金融穩定”，這對房地産行業的發展至關重要。房地産行業是資金密集型行業，房地産行業的發展離不開金融行業的支持和金融産品的創新。我個人認爲，在堅决抑制投機炒房的同時，要引導有條件的居民將以往對住房直接投機投資轉到開發建設環節，幷控制合理的投資收益水平，如將投資回報率控制在高于當年的消費者物價指數(CPI)漲幅2～3個百分點，這既有利于拓寬房地産的融資渠道，也可緩解大量民間資本不斷積聚的投資壓力。

        此外，還應開展信貸資産證券化試點，政府加大對信譽好、開發項目符合政策要求的企業的信貸支持，完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，確保資金使用安全，建議組建“國家住房發展銀行”，將公積金等社會資金納入該銀行，同時通過吸收存款等手段，從根本上解决公共住房融資問題。

        記者：十八大報告中，對于稅收問題僅提到要“加快改革財稅體制”，您認爲房産稅擴大試點何時會有新進展？

        朱中一：房地産要健康發展，財稅很重要，但稅收問題難度較大。房地産稅費種類多，有的重複，建議在不增加企業和消費者總稅負的情况下，精减合幷房地産稅費，加强徵收環節的監管。對目前社會上高度關注的房産持有稅問題，建議在總結上海、重慶試點的基礎上，對該稅種徵收目的、稅種（是財産稅還是消費稅）以及與70年土地出讓金的關係進一步論證。在此基礎上，再積極穩妥地推進。

        堅持調控政策不動搖

        仍是主基調

        正確處理政府和市場的關係，進一步完善房地産市場調控體系，是房地産業下一步深化改革的重要內容。隨著改革的深化，今後在調控方式和政策體系上會有所調整，調控手段也將會更加注重市場手段和法制手段。

        記者：如何把握後十八大時代樓市調控思路？

        朱中一：十八大報告是綱領性文件，是原則性的內容，房地産的調控方向還應結合溫家寶總理10月12日和10月17日的兩次講話內容，即“房地産調控初見成效，但依然不穩定，必須堅持調控政策不動搖”。

        十八大報告明確指出，“深化改革是加快轉變經濟發展方式的關鍵。經濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關係，必須更加尊重市場規律，更好發揮政府作用。”報告還指出，“完善宏觀調控體系，更大程度更廣範圍發揮市場在資源配置中的基礎性作用，完善開放型經濟體系，推動經濟更有效率、更加公平、更可持續發展。”

        從這段話中可以看出，正確處理政府和市場的關係，進一步完善房地産市場調控體系，是房地産業下一步深化改革的重要內容，也是完善調控政策體現的重要方面。

        但同時我們必須認識到，一是2010年以來的調控，在抑制投機炒房、加强住房保障及遏制房價過快上漲、防止房價反彈等方面，方向是正確的，也是順應民意的。當前仍要堅定不移地搞好房地産市場調控，嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和住房限購措施。二是隨著改革的深化，今後在調控的方式和調控的政策體系上會有所調整。調控手段也將會更加注重市場手段和法制手段。三是研究制定符合我國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地産市場調控政策體系要有一個過程，要求馬上就見到成效是不現實的。

        另外，報告中的一大亮點是提出“大力推進生態文明建設”，報告中强調的“堅持節約優先、保護優先、自然恢復爲主的方針及著手推進綠色發展、循環發展、低碳發展”以及“控制開發强度，調整空間結構，促進生産空間集約利用、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀”的要求，這也是我們今後房地産開發中必須遵循的指導思想。

        房地産業處于轉型期，住宅市場正向買方市場轉變

        記者：如何評價當前的房地産市場？有哪些需要注意的問題？您對未來的房地産市場走勢怎麽看？對企業有何建議？

        朱中一：今年房地産市場的運行總體是平穩的，是朝著國家調控的方向發展的，主要表現在四個方面。一是不合理需求得到遏制，市場趨于理性，房價趨于穩定；二是今年1～10月，全國完成房地産開發投資57629億元，同比增長15.4%，增幅雖明顯低于前些年，但與國內生産總值（GDP）增速放緩基本是一致的；三是前三季度商品房銷售面積逐季上升，第三季度的銷售面積逐月上升，前10月累計銷售商品房面積爲78743萬平方米，同比下降1.1%，估計全年的銷售量與去年基本持平；四是保障性住房推進順利，全年計劃新開工700多萬套，基本建成500萬套，已經完成。

        當前需要關注的問題主要有三個：一是一些地方房價上漲的壓力較大；二是一些地方土地購置面積和住宅新開工面積同比下降幅度較大；三是大規模的保障性安居工程現在進入了竣工和交付使用的階段，百姓對質量問題與能否公平分配格外關心。因此，10月17日的國務院常務會議强調要堅定不移地搞好房地産市場調控，確保保障房公平分配到低收入群衆的手中，加快普通商品住房用地供應。

        記者：目前有不少房企不願降價，盼著市場回暖，對此您怎麽看？

        朱中一：房地産企業應客觀判斷市場，房地産業處于轉型期，不可能像以前那樣高速增長，而是進入平穩健康發展時期。房地産尤其是住宅市場已經由過去的賣方市場向買方市場轉變，老百姓更關注性價比，要提高房屋品質，把房子做好，以合理價格銷售。在轉型過程中，住宅地産仍是房地産的最大板塊，歷年來投資占70%左右，其他商業、旅游、産業園區地産也應該關注，但不要盲目進入，應根據企業自身資金和人員配備情况考慮，因爲不同業態的運營管理是完全不同的，商業、旅游地産以自己持有爲主，資金需求量大，回報周期長，盲目被動地進入另一個産業，不一定能幹得好。