“十二五”時期全國房地産業發展六大關鍵詞

        “十二五”時期，仍是我國房地産業發展的重要機遇期，但同時也是關鍵的轉型期。
        積極穩妥推進城鎮化
        城鎮化是我國經濟社會發展的必然趨勢和强勁動力。2009年我國城鎮化率爲46.6%，按“十一五”時期年均增加0.9%測算，還可有20多年的發展空間。考慮到我國從上世紀70年代起實行了計劃生育政策，住房建設在人口結構發生較大變化後有可能産生階段性過剩，但起碼在“十二五”時期，仍是我們可以繼續抓住和用好的重要戰略機遇期。
        要支持城鎮原居民的自住性和改善性住房需求。1985年至1990年是我國人口出生的第二個高峰期，他們在“十二五”時期大多將成家立業。
        不少地方在“十二五”時期舊城改造、棚戶區改造、“城中村”改造的任務較重，由此帶來的被動性需求量也很大。各地的城鎮化進程、居民居住情况等差异很大，建議各地在加快建立個人住房信息系統建設的基礎上，認真編制“十二五”住房建設規劃和年度計劃，幷與住房用地的供應規劃、年度計劃相協調，與城市交通規劃相銜接。規劃與計劃應向社會公布，以穩定市場的預期與百姓的預期。
        隨著國家對服務業的支持及人們消費升級的需要，商業地産、旅游地産、産業園區地産等在一些地方也會因地制宜地發展，地方政府也應積極穩妥地做好引導工作。
        “十二五”時期，仍是我國住房與房地産業在數量上增長與品質上提升的階段。
        加强與改善宏觀調控
        健全的房地産政策，包括解决廣大百姓住有所居的住房政策，促進房地産業平穩健康發展的産業政策，對市場的調控政策及相應的法律法規。由于我國全國性房地産市場的形成、發展也只有十多年時間，所以相應的政策法規體系也在不斷配套中。“十二五”時期，既要繼續加强與改善對房地産市場的調控，又要研究建立中長期的發展政策，任務艱巨。
        鑒于房地産業關係到國計民生，與宏觀經濟關係密切，與管理通脹預期關係密切；又鑒于一些城市房價上漲過快的勢頭未得到有效遏制，因此國家起碼在2011年仍將繼續堅定不移地加强房地産市場調控，繼續嚴格實施差別化的信貸、稅收政策，遏制投資投機性購房；對房價上漲過快、房價過高和供應偏緊的地區，也會繼續實行限購等必要的行政手段。之後也會爲應對宏觀經濟和房地産市場中出現的新情况、新問題，采取針對性的靈活性的措施。
        業內對房地産調控應持常態心理，主動適應。我們也應相信政府的調控經驗會日趨成熟，幷注意將短期調控政策和中長期發展政策結合起來。我們也希望政府在增加土地有效供應、創新房地産金融産品、拓寬房地産融資渠道等方面有所突破。在部分城市部分居民中試征房産稅時，不宜以增加地方稅收和多數居民的稅負爲出發點，同時，擬减輕流轉環節的稅收、鼓勵有多套住房的居民把多餘的住房推向二手房市場和租賃市場。
        “雙軌制”
        年前召開的中央經濟工作會議首次提出要“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。這是在總結了我國房改以來的經驗教訓和借鑒了國外成功經驗後得出的結論。既要强化政府職責，加大保障性安居工程建設，完善住房保障體系；又要繼續發揮市場在資源配置中的基礎性作用，完善商品房供應體系，滿足不同消費群體對住房的基本需求。“十二五”時期，能否解决好廣大中低收入家庭的住房困難問題，直接關係到全面建設小康社會目標能否如期實現。今年，國家計劃建設保障性住房和各類棚戶區改造住房1000萬套，比去年的580萬套有大幅度增長。增加的部分將重點發展公共租賃住房，以加快解决低收入和中等偏下收入群體、新就業職工和外來務工人員住房問題。公租房面積應在50平方米以下。房地産企業應積極參與公共租賃房等保障性安居工程的建設。
        調結構、轉方式
        “十二五”時期，住房與房地産業在轉變發展方式方面面臨兩大任務：一是調整供應結構，二是轉變開發建設模式。
        調整供應結構，主要是調整住房供應結構，增加保障性住房和中低價位、中小戶型普通商品房供應。具體包括：一是調整保障性住房和商品房供應的結構、增加保障性住房供應的套數比例。二是調整銷售住房與租賃住房的供應比例，增加租賃房、尤其是公共租賃房的比例。三是調整新建住房與二手住房的比例，逐步增加二手房在市場中的份額。四是調整住房産品供應結構，加大中小套型普通商品房的供應。五是爲“積極應對人口老齡化、注重發揮家庭和社區功能，優先發展社會養老服務，培育壯大老齡服務事業和産業”，應關注老年住房的研究與建設。同時，還應積極引導商業地産、旅游地産、産業園區地産的發展。
        轉變開發建設模式，就是要轉變傳統的、粗放型的開發建設模式，大力開發省地節能環保型建築，大力推進住宅産業現代化。同時，有關方面還應關注對既有房屋的維修、養護與改造，關注保障性住房建成後的分配與物業管理。
        加强市場監管、規範市場秩序
        “十二五”規劃建議提出：要“加强市場監管，規範房地産市場秩序，抑制投機需求，促進房地産業平穩健康發展”。抓緊制定幷形成房地産法律體系，是規範房地産市場行爲、促進房地産業平穩健康展的前提。抓緊修改完善《土地管理法》、《城市房地産管理法》，抓緊制定《基本住房保障法》。完善商品房預售制度、土地招拍挂制度；研究推進房地産稅改革。嚴格執行房地産市場外資准入和經營管理的規定。規範發展二手房市場和租賃市場。加强市場監管，認真查處在土地交易和房地産開發、預售、銷售、交易中的違規行爲。發揮社會組織、媒體和公衆的監督作用。加强企業誠信建設、信用評價和行業自律，規範房地産市場秩序，促進房地産市場平穩健康發展。
        可持續發展
        “十二五”規劃建議對企業組織建設和基本經濟制度建設的要求也適用于房地産企業、特別是房地産開發企業。堅持專業化、産業化、跨區域的房地産企業發展戰略，提高行業准入門檻，逐步將企業的資本規模、融資能力、工程質量、社會信譽等與企業的資質挂鈎，鼓勵企業依靠誠信、品牌、社會責任實現可持續發展。營造不同所有制企業公平競爭的體制環境。鼓勵企業間自主的幷購和重組，鼓勵具有規模化和品牌優勢的企業做好做强做大，提高市場占有率；發揮中小企業貼近區域市場需求和專業化的優勢，提升中小企業專業化分工協作水平；逐步淘汰一批管理和專業水平低、工程質量差、社會信譽低、抗風險能力强的企業，促進企業組織結構優化。