2010年1-3月，在國家、省以及各部委出臺的一系列促進房地産市場平穩健康發展的政策調控下，我市房地産市場在去年整體市場高位運行的基礎上，平穩過渡，但同時也出現一些新的變化：投資投機性需求淡出市場，交易量理性回落；自住需求支撑市場主力，房價增勢呈現緩和；當前市場信心較爲穩定，開發投資保持增長；市場監管不斷加强，市場秩序進一步規範。

        一、市場運行主要情况

        （一）政策效應凸顯，市場交易量回落

        1、投資投機性購房成本加大，商品房銷量下降。隨著金融機構加强房地産信貸管理，嚴格二套房政策、提高購房首付比、上浮個人購房貸款利率折扣等政策的執行，以及個人住房轉讓環節稅費優惠政策的終止，市場投資投機性購房成本及風險都增加了不少，這部份需求受到了較大程度的抑制，商品房銷量較去年高峰期出現了理性回落。1-3月，全市商品房銷售面積爲130.8萬平方米，較上一季度下降了20.2%，其中商品住房銷售10142套，銷售面積110.4萬平方米，環比分別下降了20.8%和27.6%。就泉州市區來看，1-3月，市區商品房銷售面積爲35.3萬平方米，環比下降了29.5%，其中商品住房銷售3055套，銷售面積30.5萬平方米，環比分別下降了32.4%和34.0%。

        雖然當前商品房市場銷量出現回落，但是得益于强勁的剛性需求支撑，整體市場依然趨好。一是銷售量仍呈高位運行。今年1-3月市區商品住房銷售面積爲30.5萬平方米，高于2007（18.9萬平方米）、2008（24.2萬平方米）、2009年（22.7萬平方米）同期的銷售量；二是投資投機性購房觀望氛圍增加，自住需求回歸主力。從主要監測樓盤銷售情况來看，戶型在90平方米以下住房銷售占據51.0%，爲主力需求；戶型在90-140平方米以下住房銷售占據35.1%，成爲第二需求核心；這兩種戶型共占總銷售量的86.1%,普通商品住宅占據市場主力軍地位。我市3月份舉辦的房展會上，多數市場投資投機性需求者認爲目前房價處于較高位運行，而在當前政策調控下，上漲空間有限，是否投資購房還有待進一步觀察；三是市場銷量未呈减勢。從商品住房逐月銷售情况來看，1月、2月（春節期間）、3月市區商品住房銷售套數分別爲1271套、557套和1227套。四是市場消費愈趨理性。受制于中心地段商品住房的較高價位和稀缺，以自住爲主的剛性需求逐步轉向外圍地段置業。

        2、買賣雙方價位預期存在差距，存量房市場成交量回落明顯。伴隨去年底個人住房轉讓環節各項稅費優惠政策的到期終止，營業稅减免徵收由2年調高到5年，今年以來，存量房市場成交量相比去年第4季度，出現較大幅度回落，政策變化的敏感效應顯現。1-3月，全市存量房交易面積爲33.1萬平方米，環比下降36.4%，其中存量住房交易2138套，交易面積28.13萬平方米，環比分別下降41.7%和34.5%。就泉州市區來看，1-3月，市區存量房交易面積爲13.3萬平方米，環比下降41.9%，其中存量住房交易1088套，交易面積11.2萬平方米，環比分別下降39.5%和38.9%。

        存量房整體市場交易情况同商品房類似，雖然成交量較去年底明顯回落，但仍然是近幾年同期的高峰（2007、2008、2009年市區存量住房同期成交量分別爲7.1萬平方米、5.6萬平方米、8.0萬平方米）。據市場信息瞭解，今年以來挂牌出售的存量房數量幷不算少，但是成交率却較去年底低了不少，這主要是由于多數買賣雙方對房價的預期存在偏差而導致的。一方面，賣方受到去年房價回升上漲的刺激，報價信心十足，多數不肯降價讓步；而另一方面，在多項調控政策的影響下，買方對房價存在一定的下調預期，對當前賣方堅持的價位選擇繼續觀望。二者的心理差距，使得多數挂牌出售的存量房處于僵持態勢，市場成交規模呈逐月下滑。2009年12月泉州市區存量住房單月成交量達到8.5萬平方米的歷史高峰，隨後的2010年1至3月，市區單月存量住房成交量分別爲5.6萬平方米、2.9萬平方米和2.7萬平方米。

        3、供給釋放緩慢，庫存持續消化。1-3月，全市商品住房批准上市94.0萬平方米，其中市區商品住房批准上市面積爲21.6萬平方米，比增24.1%。供應結構中，今年144平方米以下的戶型結構供應套數占據供應總量的79.2%，較去年同期提高了近4個百分點。供求比方面， 1-3月市區商品住房供銷比爲約爲0.7：1，供給量仍然低于銷售量，市場庫存進一步消化。截止至3月底，市區商品住房可售套數爲7195套，較去年底减少了1179套。

        （二）整體房價增勢緩和

        1、商品住房價格小幅增長。1-3月，全市商品住房銷售均價爲4726元/㎡，其中市區商品住房銷售均價爲6593元/㎡，比增24.1%，相比去年第4季度，環比增長了8.1%。今年房價同比增長幅度較大，原因是由于去年初的商品住房價格作了較大的回落調整。從對市場的瞭解和樓盤的監測情况分析，今年我市的房價在1月、2月期間由于受到調控政策釋放的信號影響，開發企業對房價持較爲謹慎態度，房價走穩。但進入3月份後，開發企業面對仍處高位運行的商品房銷售市場，信心恢復，又開始試探性的調價。

        2、存量住房價格與商品住房同步小幅增長。1-3月，全市存量住房成交均價爲2648元/㎡，其中市區存量住房成交均價爲4212元/㎡，比增8.2%。據市區房産中介反映，目前存量房市場能够成交的基本上都是不受稅費調整影響或影響較小的普通住房，由于剛性需求的價格彈性空間不大，近期交易的存量住房價格走勢平穩發展。1-3月存量住房逐月累計成交均價分別爲4039元/㎡、4172元/㎡、4212元/㎡。

        （三）開發投資保持增長，土地供給大幅增加

        雖然今年以來市場銷量回落，但在大量潜在剛性需求的推動下以及房價較高位運行、資金鏈寬裕等因素的影響下，市場信心依然比較穩定。1-3月，全市累計完成房地産開發投資36.9億元，比增50.7%，較上月回落了8.4個百分點。從開發投資構成來看，建安工程投資24.4億元，比增31.8%，土地購置費6.7億元，比增94.8%。據瞭解，今年初永春縣兩個較大房地産項目的集中開工，是房地産開發投資這一主要指標相較去年低谷時期，呈現大幅增長的主要原因。

        開發投資的增長，帶來的是商品房在建規模的不斷擴大。1-3月，全市商品房施工面積1909.8萬平方米，較去年底增長了7.1%。新開工面積204.3萬平方米，比增78.7%；而隨著前兩年開工商品房項目在今年初的陸續竣工，1-3月全市商品房竣工面積56.2萬平方米，比增27.7%。

        （四）土地規模化放量供應，地價見漲

        1-3月，全市共招拍挂出讓經營性用地土地41宗，總成交價款24.4億元，總面積145.2公頃,幾乎是去年同期的10倍。今年1季度的土地出讓宗數僅爲2009年全年出讓宗數的三分之一，但其供應量却占到2009年全年供應量的82%。這數據說明土地部門加大了土地出讓力度，土地出讓也呈現規模擴大化趨勢。泉州市區1-3月出讓的3宗經營性用地，其中2宗均爲100畝以上成塊土地。從土地成交價格來看，今年2月市區成交的2010-1號地塊，位于江南新區笋江路南側，單位地價爲321.6萬元/畝，樓面地價1608元/㎡，相較2007年2月成交的相同地段的2006-7號地塊分別增長了11.0%和29.5%。

        二、當前市場存在的主要問題

        （一）中小戶型的普通商品住房有效供給不足。從市區商品住房供需結構來看，1-3月，市區商品住房成交量中，144平方米以下的普通商品住房銷售套數占總量的86.1%，已然成爲銷售的主體戶型。雖然今年來，144平方米以下的戶型結構供應量有所增加，占據供應總量達到79.2%，但仍然滿足不了市場的需求，存在一定的缺口，促使可售房源中的普通商品住宅進一步消化。目前，可售房源中144平方米以下的普通商品住房套數僅占總量的60.2%，普通商品住房供給更趨緊張，適合絕大多數自住需求的普通商品住房供給不足，多數樓盤銷售後的剩餘房源基本爲戶型較大、總價較高的非普通商品住房。

        （二）房價呈漲勢。今年第一季度，泉州的商品住房房價僅是較爲緩和的小幅增長，未呈現過大波動。但根據對市場預推上市的幾個新項目調查，開發企業在價格上的市場定位將很有可能高起，引起房價的短期波動。

        （三）銀行房地産信貸收緊，部分自住需求受到抑制。由于去年銀行貸款餘額的大幅增長，許多銀行出現存貸比超標現象。今年隨著房地産信貸風險管理的加强，信貸政策的收緊，多數銀行的個人按揭貸款額度明顯减少，申請房貸門檻提高。目前多數銀行對于所有購房者，在首付20%的情况下，只能獲得利率8.5折優惠，這在抑制投資投機購房的同時，降低了原本應當給予支持的首套自住購房者的購買能力。

        三、市場走勢分析

        自國4條、國11條出臺後，顯而易見，新一輪的宏觀調控成爲2010年的中國房地産市場的主旋律，遏制房價的過快增長是其主要核心目的。雖然，目前階段還只是政策的執行初期，調控效應未能完全顯現，但隨著國家宏觀調控政策的逐步推進落實以及各相關部門相繼出臺一系列的調控配套政策，這些密集的調控組合拳將成爲今年房地産市場走向的主導因素。土地部門的嚴查囤地炒地、50%土地出讓首付，金融機構的嚴格信貸風險管理將直接對開發企業的資金提出嚴峻考驗，促使開發企業加快樓盤開發步伐。提高二套首付又將有效抑制投機購房，促進市場的供需平衡。2月12日，中國銀監會一舉出臺了《流動資金貸款管理暫行辦法》、《個人貸款管理暫行辦法》、《固定資産貸款管理暫行辦法》和《項目融資業務指引》共4份貸款新規，提高了信貸門檻，加强信貸風險管理，這些文件的實施，對于很大程度依賴于金融信貸的房地産行業來說，將直接面臨著資金流嚴格收窄的境况，對房地産市場衝擊影響是巨大的。3月28日至4月2日，新華社連續發布了6篇關于房地産行業發展的社評，言論“劍”指當前房地産業存在的“高房價”、“高地價”、“風險積聚”、“泡沫危機”等現實問題，新聞輿論來勢凶猛，爲歷年來少見，這必將對購房者心理預期産生較大的影響，很可能造成新一輪的觀望；政府角度，也必將再加大重拳對房地産進行更嚴厲調控。可謂說，今年的房地産市場後續走向撲朔迷離，政策和市場雙重環境存在諸多不確定因素，房地産行業後續發展值得關注。

        從我市的具體情况看，2010年全年全市計劃新增房地産項目土地供應達到384.88公頃，是2009年全年供應土地量的2.17倍。3月末，全市商品房施工面積1909.8萬平方米，較去年底擴增了7.1%。1-3月新開工面積204.3萬平方米，是爲2009年全年新開工面積的47.9%。上述這些量化的指標加上後續的新項目開工建設，將成爲今年房地産開發投資增長的有力支撑。

        市場交易方面，從近幾個月銷售情况來看，在投資投機性需求受到抑制的同時，隨著城市化進程的不斷推進，强勁的潜在剛性需求仍然會支撑起市場較高的成交量，預計在當前政策環境和市場環境背景下，全年市場交易量將會較去年有所回落。回落情况需要進一步的觀察。

        價格走勢方面，隨著市場交易量回落，投資投機性需求淡出，自住需求回歸市場主力，市場供應得到切實有效的增加，房價上漲趨勢將會得有效遏制。即使短期內出現少許新項目的房價高起帶動，房價出現一定波動，但在市場的杠杆機制作用下，房價整體終歸回歸理性。就泉州市區而言，整體房價未來走勢不大具備高走空間，從我們調查的一些數據顯示，目前泉州市區已然形成城東洛江、橋南以及東海三大主要房地産板塊，中心板塊面臨著土地、資源的逐漸稀缺，房源越來越少。城東洛江、橋南以及東海三個板塊就目前而言，潜在後續供應量分別爲149萬平方米、340萬平方米和78萬平方米，主要供應板塊後續供應總量超過600萬平方米，按2009年高峰期的市區銷售量近200萬平方米測算，這些後續供應量即能保證未來三年的市場需求，充裕的供應量是泉州市區整體房價不具備繼續走高的關鍵因素。

        來源：泉州市房地産管理局