| 2010年4月17日國務院下發《關于堅决遏制部分城市房價過快上漲的通知》，時隔9天后，“青島版”住房新政公布！4月26日，青島市政府辦公廳正式公布了《關于促進房地産市場平穩健康發展進一步加快住房建設的意見》。外地人買房貸款須先開證明、商業銀行可停發第三套房貸款、中小套房建設用地至少占77% 、重點建中小套型商品住房 、力爭3年左右完成舊城改造、房源價格須一次性公開、住房預售信息向社會公開……旨在進一步遏制房價過快上漲，促進房地産市場持續健康發展的該意見共有14條，記者發現其中多條政策是按更嚴厲于國家政策或國家政策上限執行的。 外地人買房貸款須先開證明 島城剛出臺的意見把堅决遏制房價過快上漲，嚴格限制投機性購房放在了顯著位置。其中規定，島城要實行更爲嚴格的差別化住房信貸政策。根據國務院通知精神，商業銀行可根據風險狀况，以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)爲單位，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。爲嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，意見規定，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放購買住房貸款。 意見規定，島城要落實有關房地産稅收政策，發揮稅收調節作用。對房地産企業開發的一般商品房的計稅毛利率由現行的15%調至20%；對房地産企業開發的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預征率由現行的1%調至2%。稅務部門要對定價過高、漲幅過快的房地産開發項目進行重點清算和稽查。 對比—— 國家政策規定，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀况，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。 中小套型建設用地至少占77% 島城將增加住房用地供應，同時加快各類住房建設。2010年，全市住房建設用地供應要比上年增加30%以上，供應總量要達到1500公頃以上。其中，市區(市轄七區，下同)供應總量要達到500公頃以上。優先保證保障性住房、拆遷安置住房和限價商品住房用地供應。市區保障性住房建設用地供應量要達到80公頃以上，限價商品住房用地供應量要達到100公頃以上。 合理調整住房用地供應結構方面，2010年，保障性住房、拆遷安置住房、限價商品住房和套型建築面積90平方米以下的中低價位 、中小套型商品住房建設用地的年度供應規模，不低于各類住房建設用地年度供應總量的77%；今後3年不低于70%。限價商品住房建設用地年度供應規模，不低于商品住房建設用地年度供應總量的20%。 對比—— 國家政策規定，保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，在島城意見中，該數字變成了77%。 房源價格須一次性公開 加强土地利用和房屋銷售監管，嚴厲查處閑置土地和捂盤惜售等違法違規行爲。房地産開發企業要嚴格按土地出讓合同約定的開工、竣工時間使用土地，嚴禁閑置土地。在建建築單體達到規劃批准總層數三分之一以上的，應當申辦《商品房預售許可證》。《商品房預售許可證》核准之日起10日內，必須在“青島網上房地産”和售房現場一次性公開全部准售房源及每套房屋價格。閑置土地的，達到預售許可條件未申辦《商品房預售許可證》、在規定時間和場所未公開全部准售房源和價格，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假合同等方式人爲製造房源緊張等捂盤惜售的，國土資源房管部門應會同工商、稅務等部門責令其限期整改 。拒不整改的，依法嚴肅查處。 對比—— 國家政策規定，取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地産開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源；島城意見將“規定時間內”明確爲10日內。 要立即接受群衆投訴舉報 意見還規定，各級政府部門要建立考核問責機制。要全面落實穩定房價和住房保障抓落實的工作責任制，建立考核問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要依法依紀追究責任。對保障性住房和“兩改 ”項目未按規定進度開發建設的，暫停相關房地産開發項目審批手續。 同時，各級發展改革 、城鄉建設、規劃、國土資源房管、工商、稅務、物價、金融等有關部門，要按照支持居民自住性消費、抑制投機性購房、增加有效供給的原則，加大工作力度，迅速行動，狠抓落實。要立即開展房地産市場專項整頓活動，接受群衆投訴舉報，實施部門聯動，依法查處土地閑置及炒地行爲，堅决打擊囤積土地、變相預售、捂盤惜售、哄抬房價、虛構成本等違法違規行爲。清理收回的閑置土地要用于保障性住房、限價商品住房建設。 對比—— 國家政策規定，各地對本地區房地産開發企業經營行爲進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規行爲。而島城意見規定，各級政府部門要立即開展房地産市場專項整頓活動，接受群衆投訴舉報，幷建立了考核問責機制。 ■分析 下半年可能出現拐點 “青島版”樓市調控政策的出臺讓此前房地産市場的猜測成爲事實。“政策相當嚴厲，會對房地産市場産生很大的影響。”26日，提到青島市新出臺的十四條調控政策，接受采訪的業內人士均如此表示。值得注意的是，新政出臺之際，恰逢5月份市區陸續將有大量的新盤入市。業內人士預測，5月島城樓市儘管難以出現掉頭向下的局面，但新政的落地無疑會在短期內加劇買賣雙方的博弈心態，使觀望氣氛繼續變濃，隨著供應量的釋放，拐點或許會在下半年出現。 信貸從嚴加大炒房成本 島城投機性購房、外地購房者的比例有多大，暫停第三套及以上住房貸款將會對島城的樓市産生什麽樣的影響？ “市區與郊區樓市當中，投機性購房和外地人購房所占的比例不同，但平均來看3成的比例應該沒有問題。”青島廣華置業總經理助理于湫分析說，膠南、開發區、城陽和即墨等區域的投機性購房、外地購房比例所占份額較大。 “以前是手裏有100萬資金，采取首付20% 的方式，可以通過銀行貸款炒多套房子，暫停第三套住房貸款後，意味著在目前的房價下，只能炒1套房子。”于湫分析說，炒房的成本大增，這對炒房者的心理造成很大的影響。 開發商拿地更謹慎 稅收杠杆在島城新版的調控政策中將要發揮的作用也不容忽視 。 “這實際上是加大了開發商資金的運作成本，開發商拿地環節將會更加謹慎。”中南世紀城市場部經理遲曉偉說，新政策明確，稅務部門要對定價過高、漲幅過快的房地産開發項目進行重點清算和稽查。“這釋放出一個信號，拿地時不要再盲目樂觀，稅收環節已經注定土地的持有成本和開發成本都將加大。”遲曉偉說。多名業內人士分析認爲，受此影響，開發商拿地的時候將會更加謹慎。 市場拐點下半年或現 早在島城新政策出臺之前，受國家頻頻出臺的嚴厲調控措施的影響，島城樓市買賣雙方的心理已經發生微妙變化，購房者退房的現象已經在市北區、李滄區的兩家新盤中出現。“新政策出臺後，無疑將會再次助漲觀望氣氛，退房現象還將多發。”一位開發企業負責人說。 “退房的行爲其實不可以簡單地理解爲因首付款比例提高導致，更多的是新政策給市民釋放出了房價或會下調的信號。”一位開發企業負責人說。更多的買房者在面臨充足的房源時選擇了觀望。 “這次出臺的政策相當嚴厲，但市場不會在短期內出現急轉直下的情况，畢竟政策會有一個緩衝期。”青島廣華置業總經理助理于湫說。中南世紀城市場部經理遲曉偉說，隨著下半年新盤供應量的加大，政策將完全發力，拐點或許會在下半年出現。這一觀點也得到多位業內人士的肯定。 ■新政其他措施 加强對樓市的輿論監督 加强市場監控和信息發布。進一步完善房地産市場監測體系，動態監控房地産市場走勢，分析住房供求結構變化和存在的問題，提出解决措施。及時將土地供應、保障性住房和“兩改”項目、住房預售信息、可售樓盤及房源信息、違規行爲查處情况等向社會公開，引導形成合理的市場預期。嚴格規範各類房地産展銷展示會，各類展銷活動實行嚴格的審批制度。加强輿論引導和媒體監督。新聞媒體要加强正面引導，以正確的輿論引導房地産市場預期，促進住房理性消費。新聞媒體要發揮社會監督作用，加强對房地産市場、房地産企業開發經營行爲的輿論監督，對擾亂房地産市場秩序等違法違規行爲堅决予以曝光。 配建保障房比例不得低于10% 優化住房供應結構，支持自住性住房需求，也是遏制房價過快上漲的一條重要措施。意見規定，保障性住房和拆遷安置住房建設規模，應根據需求確定幷確保供應。適應市場需求，增加限價商品住房和公共租賃住房建設規模。商品住房要放量供應，重點加快中低價位 、中小套型商品住房建設。嚴格控制保障性住房、限價商品住房作爲拆遷安置房源，確保增加市場有效供應。重大基礎設施拆遷安置住房要提早做出計劃，提前落實房源。 要完善保障性住房和限價商品住房配建制度。凡是規劃爲住宅的建設項目，應按照規定比例配建保障性住房和限價商品住房。其中，市區新增建設用地中保障性住房和限價商品住房的配建比例不得低于20%(保障性住房配建比例不得低于10%)。 力爭3年左右完成舊城改造 爲加快保障性住房和“兩改 ”項目建設，意見規定，2010年，市區新開工建設保障性住房不少于8000套，其中廉租住房不少于3000套，經濟適用住房不少于5000套；配租配售保障性住房不少于8000套；新啓動“兩改”項目18個，回遷“兩改 ”項目12個，回遷居民1.1萬戶。進一步加快進度，加大力度，力爭用3年左右的時間，基本完成市區舊城區和城中村改造任務。 爲加快商品住房的有效供應，意見規定，對已批未建、已建未售的商品住房項目，各有關部門和區市政府要督促房地産開發企業加快項目建設和銷售。 來源：大衆網-半島都市報 |
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