改革開放以來，我國房地産業得到了極快的發展。房地産業已經成爲國民經濟的支柱産業。進入2003年，房地産由于發展規模過大、結構不合理、價格過高，開始進行調控。到了2007年，由于中央加强了住房保障制度(體系)的建設，房地産開發規模和結構雖然得到了有效的控制和相應的調整，但是價格仍然居高不下，市場處于觀望狀態，調控還沒有到位。2008年，由美國住房信貸(次貸)問題引發了全球性金融經濟危機。爲了應付國際經濟金融危機，我國實行了積極的財政政策和適當寬鬆的貨幣政策，出臺了4萬億擴大內需的投資計劃(政策)。2009年上半年，銀行貸款達到了7.37萬多億元，由于流動性充足，放鬆了對房地産開發貸款和住房抵押貸款的限制。天價“地王”和高價“樓市”重新出現在一些城市。樓市泡沫在原有的基礎上又開始積累。中央不得不再次調整房地産信貸政策。于是就形成了這樣一種怪現象：銀行收緊房地産信貸，房地産市場就處于觀望狀態(有價無市)；銀行放鬆房地産信貸，就會出現天價“地王”和天價樓市。解决這個問題的根本出路，就是要在認識我國房地産業迅速發展客觀必然性的基礎上。加强房地産市場調控和管理，完善房地産制度的建設。

        　　房地産業快速發展是我國目前經濟社會發展階段的客觀要求

        　　我國房地産業大發展，是由我國目前所處的經濟社會發展階段决定的，是不以人們的主觀意志爲轉移的。否認這種客觀必然性，以及房地産業發展對國民經濟(發展)的貢獻和作用，是不對的。

        　　中國當代房地産業，是改革開放的産物。建立社會主義市場經濟體制，要求把城市土地使用權商品化，建立了土地使用權市場，有效配置城市土地資源；城市住房實行貨幣分配，把住房市場與住房保障有機地結合起來，建立完善的住房制度；把城市建設管理體制納入了市場經濟運行的軌道。這些改革就爲房地産業發展奠定了體制基礎。

        　　改革開放推動了中國經濟現代化的發展。工業化促進了城市化。2008年我國城市化水平已經達到45.7%，進入了城市化的加速發展時期。預計到2020年我國城市化水平達到63.7%，城鎮人口達到約8.8億。城市化加速了人口向城鎮集中和城市第二、第三産業的發展，從而對房地産業發展提出了巨大的需求。同時，當代各國房地産業發展的理論與實踐一再證明，一國居民平均國民收入達到3000美元，就進入對住房巨大的需求時期。我國目前正處于這樣一個發展階段。工業化的進行和城市化的加速發展，以及居民收入水平的提高，就爲房地産業發展提供了廣闊的經濟基礎。

        　　目前我國房地産業大發展，就是建立在這樣體制和經濟基礎之上的，是完全符合經濟社會發展規律的。房地産業發展的基礎是深厚的，需求是巨大的，空間是廣闊的，前景是光明的。這是我們必須肯定的。

        　　房地産市場不完全競爭性要求國家干預或彌補市場的無效性

        　　房地産業是一個特殊的行業。房地産市場是一種不完全競爭市場。由于土地的稀缺性或供給的有限性，房地産位置的固定性，以及房地産産品的差异性，决定了房地産企業之間的競爭，成爲不完全競爭，即成爲在一定地域內少數房地産開發企業之間的環形競爭。在不完全競爭或環形競爭中，由于開發企業數量少，極容易通過合謀，不管是以公開的還是秘密的方式達成的價格協議，就排除了它們之間的競爭。通過協議或合謀的方式形成的價格，就是房地産壟斷價格。關于這種土地或房地産壟斷價格，馬克思明確指出：“當我們說壟斷價格時，一般是指這樣一種價格，這種價格只由購買者的購買欲和支付能力决定，而與一般生産價格或産品價值所决定的價格無關。”(《馬克思恩格斯全集》第25卷第873頁)既然房地産壟斷價格，既與一般通過部門之間競爭形成的“生産價格”决定的市場價格無關，也與通過部門內部競爭形成的“價值”决定的市場價格無關，表明了在這種壟斷價格形成中排除(斥)了競爭的同時，也就排除了供求决定價格，價格調節供求的市場機制(作用)。一旦供求、競爭和價格等市場機制失去對經濟的調節作用，就形成了“市場失靈”或“市場無效”的狀况。

        　　房地産“市場失靈”或“市場無效”，要求通過國家對市場進行彌補或干預。但是在我國有一些人，把房地産市場看作是完全競爭市場，認爲房地産價格是由房地産供求關係决定的。根據這種理論和觀點，爲了解决房地産價格居高不下的狀况，于是就要求加大土地供應量。而實踐的結果是：增加了的土地供應量，一部分囤積在開發商手中，成爲房地産開發商的土地儲備，出現了“曬地皮”的現象，沒有形成房地産有效供給；另一部分經過開發建設，雖然形成了房地産市場的供給量，但是由于房地産價格過高，只是增加了房地産市場上空置房的數量，也沒有形成有效需求。載德梁行的數據顯示，1998年到2008年，房地産開發購地總計31.3萬億平方米，到2008年底，僅使用19.4億平方米，還有約12億平方米留在開發商手中。《中國證券報》7月22日也報道，2007年的“地王”還在“曬太陽”。合富輝煌市場研究部完成的一份關于廣州“地王”的報告指出，2007年出讓的27幅地塊，直到今年(2008年)6月仍有24塊“地王”未出售或未動工，約合土地面積121.4萬平方米，可建築面積232.4萬平方米。2008年廣州全年出讓住宅用地僅爲125萬平方米，約合建築面積277萬平方米。“曬太陽”的“地王”相當于2008年全年住宅用地總和。根據不完全統計，目前北京約有12塊2007年高價地仍然處于閑置或延遲開工狀態，其中有6塊位于房山、順義和門頭溝等郊區，大約占出讓土地總量的一半。房地産市場這種實踐清楚地表明，企圖單純通過加大土地與房地産供給，不僅沒有達到抑制房地産價格上漲的目標，反而推高了地價和房價，形成了無效供給，製造了房地産泡沫，同時還把居民即真正住房需求者，排擠出了房地産市場。只是到了2007年下半年，國家加大了保障住房建設的力度，改變了銀行房地産信貸的方向，提高居民住房有效需求，才解决了一部分居民迫切的住房問題。但另一方面也形成了高價房滯銷，開發商資金鏈斷裂，市場處于觀望狀態。

        　　近兩年來，國家爲了應對國際金融經濟危機給我國經濟發展帶來的困難，實行了擴大內需的政策，推出了增加4萬億的投資計劃。由于積極的財政政策和適度寬鬆的貸幣政策的實行，特別是降低了開發商自有資金比例和放鬆第二套住房貸款，一部分貨幣就流向了房地産，于是各地又出現了“地王”和“天價”樓市的現象。2009年5月21日，北京富力地産以超出挂起始價近4倍的10.22億元天價，拿走了廣渠門10號地，成爲2009年北京第一個“地王”。一個月以後，通州九棵樹地塊以17.4億元成爲新的“地王”。僅隔一天，朝陽區奧運村一塊住宅用地，以19.6億元成了又一個新“地王”。6月30日，廣渠門15號地以40.6億元出讓，樓面地價達到了1.6萬元，成爲新的“地王”。7月6日，大興區黃村鎮19號商業金融混合用和20號居住用地，經過243輪競價後，以30.25億元被人拿走，成爲大興區的“地王”。不僅北京，6月10日，某開發商以單價每平方米1.53萬元拿下廣州珠江新城地塊，成爲廣州的新“地王”。隨後上海松江區和徐匯區兩塊地以9.57億元和12億元出讓，成爲上海新“地王”。某開發商以26.1億元拿下深圳三塊捆綁商住地塊，成爲深圳“地王”。寧波一塊土地以10.23億元出讓，成爲當地的“地王”。2007年的現象又在各地重演。

        　　“地王”和“天價”樓市出現幷不奇怪。土地的有限性，一方面决定了房地産供給的有限性和壟斷性，另一方面决定了投機的可能性和有利性，自然就形成了馬克思所說的土地(房地産)市場價格不再由部門之間和部門內部競爭形成的生産價格和價值來决定，而是“只由購買者的購買欲和支付能力决定”。在我國目前的情况下，房地産開發商和房地産投資投機者的“購買欲”，就表現爲通過囤積土地和房地産等待價值的增值；而他們巨大的支付能力，則是通過銀行等金融的貸款支持和加强的。當“購買欲”是爲了通過購買價格與出售價格之間的差額取得利潤，就必然使加大了的土地和房地産供給成爲推高土地和房地産價格的手段。在這種目的和手段的推動下，最終的結果肯定是土地和房地産價格越來越高，泡沫越吹越大。這就是房地産“市場失靈”或“市場無效”的集中表現。

        　　房地産“市場失靈”或“市場無效”，只是說明由于房地産市場的不完全競爭性，特別是由于土地的稀缺性和有限性，决定了房地産供給不可能無限地滿足市場需求。在需求大于供給發展趨勢的情况下，房地産價格上漲的趨勢是必然的。房地産又是居民的消費必需品。爲了解决房地産供求矛盾，國家對房地産市場供求的干預，不是不增加供給，而是根據經濟社會發展水平，土地資源狀况，居民支付能力等狀况，有計劃地確定土地和房地産供給量，通過加强房地産市場調控和管理，建立住房保障制度，提高居民住房支付能力等辦法，解决房地産市場供求矛盾，滿足居民住房消費的需求。但是絕對不能因爲房地産“市場失靈”，使增加了的土地供給，成爲開發商手中的土地儲備，增加了房地産供給成爲房地産開發商和房地産投資投機者獲得的工具(手段)。

        　　國家干預或彌補房地産“市場失靈”或“市場無效”的根本辦法，就是完善房地産制度建設，規範房地産經濟運行。

        　　完善房地産制度建設，規範房地産經濟運行

        　　房地産(經濟)是土地和房地産(物質)及在其上面確立(建立)的權利關係。所以，只有完善房地産制度建設，才能從根本上規範房地産經濟發展和運行。根據目前房地産發展和運行的狀况，重點應當加强城市土地産權制度建設；房地産金融制度建設；房地産市場和住房保障制度建設；房地産收益分配和租稅費制度建設。

        　　(一)完善城市土地産權制度建設

        　　土地産權制度建設，是市場經濟體制下房地産經濟發展和運行的基礎。土地産權制度涉及的是房地産經濟領域最基本的經濟關係，諸如中央與地方、國家與各類經濟主體、國家與房地産企業和居民個人、城市與鄉村等方面的關係。這些關係雖然在國家《憲法》《物權法》《房地産管理法》《土地管理法》以及其他相應法律法規都做出了明確的規定與規範，但是在執行和操作過程中，還有一些問題需要進一步明確。

        　　——堅持城市土地國家所有權。馬克思說：“地租是土地所有權在經濟上藉以實現即增值價值的形式”(《馬克思恩格斯全集》第25卷第698頁)。列寧指出：“土地國有就是全部土地收歸國家所有。所謂收歸國家所有，就是說國家政權機關有獲得地租的權利”(《列寧全集》13卷第313頁)。地租只能(應當)歸國家，否則就是對土地所有權的侵犯。這是處理中央與地方政府，以及國家與房地産開發商等方面在土地及土地收益方面關係的理論基礎，也是解决地方政府“土地財政”的指導原則。

        　　——儘快設立土地發展權。目前在城鄉土地關係方面存在的一個突出的問題，就是國家從農民手中取得土地時(土地)價格較低，國家出讓土地時(土地)價格較高，由此形成了價格差异。這種價格差异，實際上就是由土地發展權决定土地發展權收益。爲了解决在這方面存在的矛盾或問題，首先，應當完善土地産權制度，即在法律上明確確立(設立)土地發展權，使農轉非時形成的土地發展權，顯現出來和獨立起來。其次，明確土地發展權的歸屬，即明確是歸農民集體所有，還是歸國家所有。從我國目前有關法律和經濟運行實踐方面來看，土地發展權是歸國家的。土地發展權究竟應當歸誰，雖然理論上存在不同的認識，但是必須從我國實際情况出發，根據公平與效率相結合的原則，儘快明確這個問題，以便從理論上、法律上和實踐上科學地解决這個問題。否則土地徵用(徵購)中發生的問題，就不可能得到根本解决。再次，由于這個問題是城市化過程中土地資源重新配置中一個重大的經濟社會問題，所以，不管土地發展權歸屬，必須用土地發展權收益的全部或部分，對農民實行進城補貼、就業培訓和建立社會保障基金。只有這樣，才有利于推進城市化發展和社會主義和諧社會的建設。

        　　——加强土地供給和使用的管理。爲了防止土地無效供給，推高土地和房地産價格，形成房地産泡沫，必須加强土地供給和使用管理。首先，應當根據城市發展和居民住房的需要，而不是根據“土地財政”的要求，科學地確定土地供給的數量。其次，加强對土地使用監督和管理，必須根據國家有關政策規定，對不按土地出讓規定時間開發和使用土地的行爲嚴格執法，該收回的收回，該處罰的處罰。大力抑制土地投機，提高土地使用效益。再次，改變土地出讓時單純采取拍賣出讓的方式，應當根據土地使用的不同性質，采用不同出讓方式，以便合理確定土地出讓價格，更好地發揮土地供給和土地使用的效益。

        　　(二)加强房地産金融制度建設。

        　　房地産業是資金密集型産業。房地産經濟發展離不開金融的支持。由于我國目前房地産和房地産金融制度都存在不完善的地方，加大了房地産經濟和房地産金融的風險。所以，加强房地産金融制度建設十分迫切。

        　　——提高房地産開發自有資本金的比重。我國房地産開發企業普遍存在著自有資本金比例太低的狀况，大約只占開發資本的20%—30%，其餘70%—80%主要依賴銀行等金融機構的貸款。因此，國家一旦提高開發商開發項目自有資本金的比例，减少向開發商貸款，房地産開發建設規模就會相應縮小。相反，則會迅速擴張。2007年和2009年上半年，充分表明了這種狀况。房地産開發商自有資本金規模小，開發項目自有資本金比例低，很容易形成房地産風險。

        　　——采取有效措施控制上市房地産公司在股市上圈錢、土地市場上圈地，推高股價和地價的行爲。在我國目前的情况下，房地産上市公司通過在資本市場上融資，成爲推高地價和房價的主要因素。據《京華時報》7月21日報道，克而瑞(中國)研究中心的報告顯示，今年上半年成交總價處于前十名地塊中有60%以上的高價地塊，是由有國企背景的企業取得的。因爲他們一方面向銀行取得貸款容易，另一方面是通過在資本市場進行融資，從而可以獲得大量的資本。央視《經濟半小時》7月18日報道，最近一個月北京、上海、廣州、深圳等城市的八塊“地王”，幾乎都是上市公司或其控股公司獲得。專家分析指出，問題是上市公司取得土地使用權主要不是爲了開發，而是變成了資本運作的工具，不僅推高了地價，而且也推高了股價。上市公司在土地市場上高價取得了土地使用權，公司賬面價值就提高了；然後再到土地市場上高價拿地，公司賬面價值就會進一步提高。央視調查發現，某地産公司在一個月內共競拍八塊土地，支付地價款40多億元。隨著地價和房價的上漲，其股價也大幅上升，今年7月初的股價與去年年底相比，漲幅達到120%。在這種情况下，上市公司就趁著股價處于高位，再去股市上融資、配發新股和增發新股等，然後再用在股票市場上融到的資本，接著再進人土地市場去圈占土地。這樣就形成了房價上漲的目的是爲了推高股價，股價上漲的目的是爲了融資，融資的目的是爲了拿天價地，反過來又會推動房價上漲和股價上漲的怪圈。就是在這樣的游戲中，房地産企業實現了樓市和股市雙豐收。但是吹大了房地産經濟泡沫，給國民經濟造成了極其惡劣的後果。

        　　——轉變房地産信貸投資方向，加大支持住房消費的力度。住房消費的特殊性或矛盾性，主要是由于居民每次收入的少量性和持續性與購買住房一次性支付的巨大差距構成的，房地産金融爲解决這個矛盾提供了市場機制或運行條件。這是住房經濟發展的客觀規律，是解决居民住房問題重要政策的支持措施。問題是在我國目前的情况下，住房抵押貸款沒有完全用來支持居民的住房消費，相當一部分貸款却成爲投資投機購房者的資金來源，甚至成爲開發商騙貸的手段。投資投機購房的目的是爲了價值增值，價值增值是通過買進價格與賣出價格的差額實現的。我國目前房地産價格居高不下的一個重要原因，就是由投資投機購房者支持的。他們是住房市場上“買漲不買跌”的群體，由于他們追漲的行爲，支撑和抬高了房地産價格。所以，要嚴格審查住房信貸的性質，控制或抑制投資投機購房貸款，積極支持居民消費信貸。

        　　——改變房地産供求過度依賴銀行等金融機構信貸，建立住房資金良性循環體系。我國目前房地産金融嚴重的問題還在于，一方面，開發商70%一80%的開發資金來自銀行等金融機構的貸款，另一方面購房者的資金大部分也來自銀行的抵押貸款，結果形成了房地産供給者(開發商)和房地産購買者(需求者)的資金，都來自銀行等金融機構。房地産資金循環，實際是由銀行等金融機構資金的自我循環構成的。或者說，銀行等金融機構，成爲房地産供求的始點和終點。在這種資本自我循環中，銀行等金融機構、房地産開發商以及投資投機購房者，爲了追求他們利潤最大化的共同目標，自然就把房地産價格越推越高，製造的房地産泡沫越來越大。同時也就把房地産風險集中在銀行，而且積累的越來越大。所以，應當以住房公積金、住房基金、住房儲蓄等資金爲基礎，整合房地産開發、建設、經營和消費基金，建立房地産經濟相對獨立的資本運行體系。

        　　(三)進一步完善住房保障制度，加强住房市場管理。

        　　住房保障制度，是彌補或干預住房“市場失靈”的特殊方式。我國住房保障制度，雖然1998年在住房貸幣化改革方案中已經提出幷開始建設，但是進展較慢。只是到了2007年，國家爲了加强對房地産市場的調控和管理，才加快了住房保障制度的建設步伐。目前我國住房保障制度雖然基本建立了起來，但是還需要進一步完善。

        　　根據目前住房保障制度發展的狀况，首先，應當進一步完善住房保障制度法律法規建設，必須根據城市經濟社會發展水平和財政狀况明確住房保障範圍、保障水平和保障方式。其次，建立穩定的有保障的住房保障資金來源渠道和資金的供給。再次，多方面增加保障性住房的供給。第四，建立健全住房保障管理機構等。就保障方式來說，應當改變目前主要采取的實物或“磚頭”補貼以及以購買爲主的保障方式，應當把“補磚頭”與“補人頭”，出售與出租、補貼與價格管制等方式有機地結合起來，以適應不同的補貼標準及不同保障對象的需求。

        　　高收入者住房，雖然是通過市場即由住房市場通過住房市場價格供給的，但是這種住房市場也存在“市場失靈”的問題，因此也需要國家進行調控和管理。第一，加强供給管理，主要是加强土地供給管理。土地的有限性，决定了不能無限地供給高收入者住房用地。必須根據公平與效率的原則，優化土地資源的配置，提高土地使用效益。第二，根據我國人多地少的國情，必須貫徹執行“適度消費”的原則，應當確定高收入者占有住房的最高數量。對于超標(量)占有住房資源者，應當收取高額累進稅。第三，由壟斷性住房市場决定的壟斷性住房高價，使住房供給者取得了高額壟斷利潤。高額壟斷利潤不符合市場經濟條件下公平和效益的原則，不符合投資與收益對等的原則。應當通過稅收的方法，把這部分價值收歸國有，幷把這部分收入，納入住房保障基金，加大住房保障資金支持的力度。

        　　(四)完善租稅費體系，加强房地産收益分配和管理

        　　取得收益或實現房地産價值，是房地産經濟運行的最終目的。完善房地産收益制度，規範房地産收益分配形式，是加强和完善房地産調控和管理的重要機制(手段)。房地産收益主要是由土地所有權、通過房地産生産再生産各個環節提供的投資、生産的房地産産品和各類房地産服務機構提供各種服務形成的價值，以及由于經濟發展社會進步引起的房地産價值增值的價值等構成的。房地産收益通過分配與再分配，就形成了地租、利潤、稅收和各種收費等。當前房地産收益不合理主要表現爲地方政府通過出讓土地形成的“土地財政”，過高的房地産利潤，國家地租流失，各種稅費過多和不合理等狀况。所以通過完善房地産租稅費制度，理順房地産收益分配關係，就爲促進房地産經濟健康和可持續發展提供了保障。

        　　——地租必須收歸國有，即收歸中央政府所有。目前這方面存在的主要問題是，一方面，城市土地地租成了地方政府“土地財政”的主要構成部分，另一方面，土地增值價值部分，則成了囤積土地的開發商和投資投機購房者利潤的重要來源。這種狀况，不僅使國家在經濟上遭到了損失，破壞了城市土地國家所有權制度，而且爲土地和房地産投機者提供了條件。馬克思明確指出：“在迅速發展的城市內，特別是在像倫敦那樣按工廠方式從事建築的地方，建築投機的真正主要對象是地租，而不是房屋。”(《馬克思恩格斯全集》第25卷第672頁)所以，城市房地産經濟中地租，必須收歸國家所有。只有這樣才能更好地解决中央與地方在土地方面的關係，特別是地方政府的“土地財政”問題，以及在土地和房地産方面存在的投機行爲。

        　　——儘快開徵物業稅，完善房地産稅收制度。我國房地産稅收方面的主要問題，不僅是稅收種類多和不規範，但是最核心的問題是房地産保有環節沒有稅收。由于保有環節沒有稅收，就爲房地産開發商囤積土地和房地産投資投機提供了機會。同時由于交易環節不僅稅收多而且重，制約了房地産交易市場的發展，特別是存量房地産進入市場，不利于房地産資源優化配置，造成了房地産閑置和浪費，以及居民住房的困難。所以迅速開徵物業稅，成爲優化房地産資源配置，理順房地産收益分配關係，完善房地産稅收制度的中心任務。

        　　——房地産收費，主要是在房地産生産再生産過程相關部門爲房地産經濟運行提供了服務取得的勞務收入。目前主要是收費項目太多和不規範。這種狀况，不僅不利于房地産經濟規範運行，而且也不利于政府職能的轉變。所以應當簡化收費項目，規範收費行爲，才能促進房地産經濟發展。

                                                                                          來源：《中國房地信息》