公共住房政策的首要目標是解决住房問題而非市場問題
日本從上世紀六十年代就開始制定幷逐步完善其國民住宅計劃。儘管這一計劃未能阻止日本房價的快速上升，但却基本實現了住者有其屋的初衷。
該計劃中設定的政策目標、分類供應、立法保障等諸多實踐經驗，或許可以給當前尚處在“保障”和“市場”二元制中的中國住房體系改革提供一些啓示。 單一的政策目標
1966年，爲解决住房短缺、提高居住質量，日本建立了國民住宅計劃。該計劃一直執行到2005年，期間共經歷了10個五年規劃。
國民住宅計劃的亮點是，通過制定住宅發展規劃，制定指導性的住宅標準，增加公共品的供給，從而對住宅市場施加導向性的影響。
國民住宅計劃在每五年的發展規劃中，皆注重因地制宜，引導目標區分爲都市型標準和一般型標準。
同時，按不同的收入階層分別確定對應的發展目標，包括基本保障性目標和引導性目標。基本保障性爲同一地區的最低住房保障目標，引導性是指政府提倡和預期將達到的目標。
“日本有一點經驗值得我們重視，就是其制度建設的目標是解决住房問題，而不是房地産市場中的問題。” 清華大學房地産研究所所長、中國房地産估價師學會副會長劉洪玉告訴《財經國家周刊》記者。
“如果同時賦予兩個政策目標，即公共住房目標和拉動經濟增長的目標，由于地方政府對經濟增長指標過于重視的慣性，極有可能會忽略公共住房政策的目標。”
同時，“中國住房保障的政府責任，有過分依賴地方政府的傾向。”劉洪玉認爲。
劉洪玉還表示，有關進行全國範圍城市住房普查的呼籲持續10多年了，却始終沒有動靜。“當前的住房狀况不清楚，何以進行科學的住房發展規劃？”
保障性住房立法
日本政府的國民住宅計劃中，有一套從中央到都道府縣、市區町村縱向設置的住宅建設組織機構和住宅金融支持機構。在此基礎上形成的“公團”，是最具日本特色的保障房開發建設主體。
日本“公團”的性質爲政府全額出資的特殊法人，其中，中央政府出資約占3/4，地方政府出資約占1/4。
“公團”在日本也稱之爲都市再生機構，其開發的住宅被稱爲“公團住宅”，主要面向中低收入家庭出租或出售。
日本的“公團住宅”之所以能保持較長的生命力，很大程度上取决于相關立法。
二戰以後，日本住宅供應嚴重不足，只好建一些簡易住宅解燃眉之急。即使這樣，到1955年，日本的全國住宅短缺仍有274萬戶。
爲解决這一問題，日本政府頒布了《日本住宅公團法》。依據這一法律，經當時的日本建設省批准，“公團”于1955年設立。
《日本住宅公團法》中，對“公團”的業務範圍規定爲：住宅建設、住宅管理、住宅用地的開發、與住宅區相關的配套設施和公共設施的建設。
有關專家認爲通過立法環節來確認建設主體、保障建設資金來源以及將産品分配給指定對象，這一點恰恰是中國住房保障制度所亟需完善的。
中國從上世紀80年代曾嘗試用政府化的開發建設公司來建“安居房”。但在1998年取消福利分房以後，開發“安居房”的建設公司却陸續轉軌，轉向更爲商業化的公司。曾經承建過無數的經濟適用房等政府工程，如今却憑藉手裏日漸升值的土地資源，成爲商品樓市中“地主”。市場化的巨大誘惑使得原本良好的“安居”願景化爲無形。
公共住房政策沒有阻擋住泡沫
雖然日本在住房保障制度設計方面極盡智慧，但在劉洪玉看來，這幷不能代表日本對高房價的治理也同樣成功。
“不然就不會有20世紀八九十年代的房價泡沫危機了。”劉洪玉說。
中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌也對《財經國家周刊》記者表示，中國從2004年開始對房地産市場的調控，“恰恰是吸取了日本和東南亞一些國家的經驗教訓，中國政府從彼時起就對房地産市場的泡沫重視程度很高。”
劉洪玉强調，從日本的經驗中可以看出，“公共住房政策的首要目標是解决住房問題而非市場問題，它可以給住房市場的穩定提供一個基礎，但不是調控房地産的主要工具。”
《財經國家周刊》記者查閱日本對高房價的調控手段時發現，有大部分與我國現行手段近似或雷同，比如房源供應調節、稅收調節、土地調節以及限制外來資金購房等等。
經過了房地産泡沫的洗禮後，一些在國際上被認爲行之有效的手段，在日本政府的調控工具菜單中得到强化，比如發揮住房租賃市場的作用。
目前，日本全國自有住房比例爲60％，租賃住宅比例接近40％。而東京與全國其他地區相比形成相反態勢，租賃占到57％以上，自有産權占40％左右。大都市面積較小的高層出租公寓正成爲發展趨勢。
相關研究人員認爲，這也對中國目前正在興建的保障性住房有著借鑒意義。（《中國房地産報》記者魏洪磊對本文亦有貢獻）
背景資料
日本“公團住宅”模式 起源與發展：二戰後，日本住宅供應嚴重不足，缺房戶爲420萬戶，只好建一些簡易住宅解燃眉之急。即使這樣，到1955年全國缺房戶仍有274萬戶。爲解决住房問題，日本政府頒布了《日本住宅公團法》。依據這一法律，經當時的日本建設省批准，“住宅公團”于1955年設立。《日本住宅公團法》中對“公團”的業務範圍規定爲：住宅建設、住宅管理、住宅用地的開發、與住宅區相關的配套設施和公共設施的建設。 性質：“公團”現在的名稱爲都市再生機構，開發的住宅習慣上被稱爲“公團住宅”，主要向中低收入家庭出租或出售。建成後的“公團住宅”以出租或出售的形式提供給居民，80年代以來，半數以上住房供出售，其餘出租。供應方式是通過公開抽籤、先到先得的方式决定遷入者。 成效：從1955年到2000年3月，累計建設“公團住宅”150萬套，爲解决日本住宅不足作出了較大的貢獻。“公團住宅”中既有出租住宅（占53%），也有商品住宅（占21%），還有“公團”建設後出讓給土地所有者，以便其經營出租住宅業務的“民營出租用特定出讓住宅”（占26%）。
來源：財經國家周刊
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