房地産行業2016年中期策略:行業下行,把握未來業績與估值剪刀差
地産投資:下半年增幅收窄

2016年前五個月地産投資拐點已現。1-5月份,全國房地産開發投資同比增長7 %,增速比1-4月份下降0.2個百分點。地産投資主要包括建築工程投資和土地投資,而建築工程投資包括現有的工程投資和新開工。一般來說,商品房的熱銷使去化周期降到低點,開發商加快建設使之達到預售條件,再帶動土地新開工意願,其次再是進一步拿地補庫存。我們可以看到,今年年初至今從商品房銷售到新開工到土地購置的傳導顯著,而目前商品房銷售的拐點已至,地産投資增速也有所放緩。

我們認爲,地産投資向上的空間仍取决于貨幣政策寬鬆和商品房銷量增長的持續性。隨著個人按揭貸款和預售賬款在房地産開發資金來源中占比越來越高,商品房成交的增速是否能維持在高位更多程度地决定了從需求端到投資端傳導效應的持久性。目前地産銷售增速的拐點已至,而前五個月的地産投資增速主要來自于新開工和工程進度的加快,因此我們預測今年地産的投資增速會在下半年有所下滑,預計全年地産投資增速爲4%,而年末單月同比增速降至2%。

商品房銷售:回調出現,下半年增速將進一步回落

2016年五月份房地産市場如期降溫,增速較前四個月有所回落。2016年3月25日,上海和深圳分別出臺了樓市調控、限購政策,提高購房門檻,旨在打擊改善性需求和投資性需求。2016年4月21日,住建部開始牽頭排查首付貸資金流向,首付貸等房地産場外配資放大杠杆問題被納入互聯網金融專項整治的重點領域。同時,5月份南京、蘇州等熱點二綫城市相繼開始對土地市場進行調控。地産政策轉向主要針對一綫城市的投機性購房需求,但也同時影響到其它城市的購房熱情,我們可以看到一綫城市成交量同比持續下滑,幷且帶動二、三綫城市增速下滑。 根據歷史上的幾次收緊政策,我們可以看到的幾點規律是:1)不管是限購還是提高首付比例,政策調控下一綫樓市確實會出現回調。2)政策一旦放鬆,一綫城市的樓市又立刻回暖。根據過去幾年地産成交同比情况來看,地産小周期一般爲2-3年左右,且初現拐點後整體向下,目前回調趨勢已現,而去年下半年的成交基數也比較高,目前投資和新開工的熱度將持續一段時間(一季度成交火熱的滯後反應),且部分一二綫城市仍然地王頻出,因此政策難以轉向,我們認爲未來半年銷售增速將持續回落。

房價:短期企穩,長期繼續走高。

短期來看,M2與房價的剪刀差已經開始擴大,因爲我們認爲短期內房價將會企穩。長期來看,過去十年除了2008年的劇烈回調,商品房價格基本呈震蕩上漲趨勢。全國來看,房價波動周期逐漸縮短,波動幅度也逐漸收窄,幷且波動形態呈下行趨勢。在人口紅利逐漸消失,區域分化愈加顯著的背景下,房價更多呈現的是金融屬性,由貨幣環境决定。長期來看,全國房價漲幅收窄,一綫城市的房價取决于貨幣寬鬆的持續性。值得注意的是,5月份個人按揭貸款累計同比增長又創新高,達到58.5%,而去年同期只有4.4%的漲幅。高信貸高杠杆對M2造成了放大作用,而目前個人按揭貸款占銀行貸款的比例已經非常高,我們認爲杠杆進一步放大的可能性不大,因此未來一綫城市的房價將與貨幣寬鬆程度高度相關。根據中泰宏觀團隊的預測,下半年地産投資增速的下降將爲貨幣政策進一步寬鬆提供條件,因此我們認爲房價長期仍將繼續走高。

地産板塊投資機會:

板塊投資機會--短期內較難跑贏大盤:從歷史上地産基本面和地産指數來看,當地産行業處于小周期向上時,地産指數較大盤指數有相對收益,當地産行業處于小周期向下時,地産板塊無法跑贏大盤。地産小周期一般爲3年左右,且初現拐點後整體向下,目前回調趨勢已現,而去年下半年的成交基數也比較高,目前投資和新開工的熱度將持續一段時間(一季度成交火熱的滯後反應),且部分一二綫城市仍然地王頻出,因此政策難以轉向,我們認爲未來半年銷售增速將持續回落。因此,我們判斷未來一段時間地産板塊難以跑贏大盤,但是目前基金配置地産股的倉位處于歷史低位,我們認爲兩種情况下地産板塊將有相對收益:1)根據中泰宏觀團隊的預測,下半年地産投資增速的下降將爲貨幣政策進一步寬鬆提供條件,若降息預期兌現,則地産板塊將迎來配置機會。2)若基本面回調後估值繼續下行,高成長的個股出現業績和估值相背離的情况,則是很好的買入機會。

三大類標的:

龍頭地産股的投資機會:我們比較過去幾年招保萬金等地産龍頭和地産基本面的走勢,從估值的角度看,地産龍頭股的P/E和地産基本面吻合得很好,估值走勢向上的買入點很好的吻合了地産基本面小周期向上的底部。目前成交的拐點已現,我們認爲除非降息落地或流動性寬鬆進一步超預期,否則地産小周期向下基調已定,藍籌股也難有估值提升。值得注意的是,2010年7月到2012年1月,藍籌地産股P/E下行,而地産股股價維持平穩,正是由于龍頭業績增長穩定。我們認爲,在大周期向下的過程中,地産龍頭的行業市占率越來越大,且行業整合預期强烈,“地産”這塊蛋糕或許會逐漸變小,但是龍頭的占有率越來越大,因此地産龍頭的業績不會隨小周期向下而産生劇烈波動。地産基本面下行,將導致估值短期內下行,當地産龍頭業績增長和估值下行的剪刀差加大時,或是藍籌地産股買入機會。建議關注:招商蛇口、保利地産(未覆蓋)。

二綫藍籌的投資機會:把握估值和價值的剪刀差,尋找業績高增速、低估值標的:

我們總結了主要地産股2015年全年、2016年一季度和2016年前五個月的銷售額增速(部分公司未披露一季度和前五個月的銷售情况),幷對此作出排序,其中除了地産龍頭保利、萬科、金地之外,新城控股、首開股份、華夏幸福、北辰實業和世聯行前五月或一季度累計銷售額增長超過50%,而房地産開發公司的銷售收入增長會在未來的結算中體現,因此我們看好這些銷售高增速公司1-2年內的業績。重點推薦新城控股、首開股份等業績高增速,估值偏低的企業。

重組、轉型預期個股:2016年5月份,傳出證監會叫停四類跨界定增;6月17日,證監會又發布了《上市公司重大資産重組管理辦法》的决定,核心思想是嚴控借殼上市。我們認爲:1)對于幷購重組一直是鼓勵和支持的,但是幷購重組的質量受到重點關注;2)對于借殼上市的標準和認定一直是趨嚴的。但在小市值的地産公司中,我們相信還是有部分估值偏低、擁有轉型預期的公司值得關注。在選擇標的上,我們建議選擇:1)NAV折價較高的。轉型、殼類公司的價值實際上就是資産+看漲期權。2)預期轉型政府鼓勵和扶持的行業(例如教育、醫療、製造業則幷購成功率較高)。時機把握上,需要注意目前小市值公司股價還是偏高,而所有的轉型標的,由于政策風險,重組進度較難控制,建議待估值下殺到底部再選擇合適的標的買入。建議關注:預期轉型大健康的天宸股份和宋都股份、預期轉型半導體、物聯網行業的萬業企業。