中國樓市歷來被稱爲政策市，歷史經驗告訴人們，每一次樓市政策的轉向和調整，都會對樓市走勢産生一定影響。經歷了２０１４年的樓市低迷和初步救市，２０１５年以來樓市利好政策更是頻頻而出，釋放出政府積極救市的强烈信號。在樓市政策暖風頻吹，且似乎歇不下脚步的背景下，樓市前景又將如何？
        力度遠超市場預期的救市政策
        本輪樓市第一波救市熱潮，由地方始自于去年上半年發起，最有代表性的是“限購”退出。２０１４年６月２６日，呼和浩特市正式發文解除“限購令”。此後，除北上廣深等一綫城市外，全國各大城市相繼取消或鬆綁了“限購”。
        第二波救市行動，由中央部委在去年下半年發起，最有代表性的是“房貸”鬆綁。２０１４年９月３０日，央行與銀監會聯合發出《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，明確“貸清不認房”、貸款利率下限爲基準利率的０．７倍等措施。
        ２０１４年１０月９日，住建部、財政部和央行聯合發出《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》。此後，各地陸續出臺了公積金貸款調整細則，具體措施包括降門檻、提額度、認貸不認房以及實現异地貸款等。
        ２０１４年１１月２１日，央行宣布降息。央行降息的主要目的，雖然說不是爲了拯救樓市，但房地産形式是産業，本質却是金融，央行不論降息還是降准，樓市無疑是直接受益者之一。
        第三波救市行動，由中央部委和地方政府自２０１５年以來共同發起，打出了一系列“組合拳”。２月４日，央行宣布自２月５日起下調金融機構人民幣存款準備金率０．５個百分點。２月２８日，央行宣布自３月１日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。
        ３月２５日，國土部、住建部聯合發出《關于優化２０１５年住房及用地供應結構促進房地産市場平穩健康發展的通知》，要求各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模，未開發房地産用地可轉型利用；住房供應或在建明顯偏多的，减少或暫停住宅用地供應。
        ３月３０日，央行、住建部和銀監會聯合發出《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，對擁有一套住房且購房貸款未結清的，二套房最低首付款比例調整爲４０％；使用公積金購買首套普通自住房，最低首付２０％；擁有一套住房幷已結清貸款的，再次申請住房公積金，最低首付３０％。
        同日，財政部發出《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，自３月３１日起，個人住房轉讓營業稅免征年限由５年恢復至２年。
        ４月１９日，央行宣布，自４月２０日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率１個百分點。
        在相關部委紛紛行動的同時，地方政府自然更不會歇著。各地從稅收優惠、購房不限戶籍不限套數、財政補貼購房、購房落戶及普通住房標準調整等諸多環節入手，著力刺激各類購房需求入市。
        政策救市效果不彰的深層原因
        這一輪救市行動，由２０１４年開始時零星的、猶抱琵琶半遮面的地方行動，逐步升級爲中央部委力度遠超市場預期的全方位、高頻率的救市舉措，其原因在于政策救市效果未能立竿見影。
        政策救市效果不彰的深層次原因，概括起來講主要有四個方面，即金融生態環境已經今非昔比；樓市供求關係總體業已逆轉；實體經濟增速放緩幾無懸念；貨幣超發促進增長難以持續。
        一是金融生態環境已經今非昔比。去年９•３０房貸新政之後，我曾寫《鬆綁房貸：不再是大還丹》一文指出，信貸政策通常是樓市走向的關鍵變量，鬆綁房貸救市在過去屢試不爽。不過，此一時也，彼一時也。在當前國際金融生態和國內經濟自身狀况已發生根本性改變的背景下，鬆綁房貸能否達到如期效果就很難說了。
        上一輪２００８－２００９年鬆綁房貸救市之所以效果明顯，其國際金融背景是美聯儲正在實施ＱＥ，中國成爲全球流動性泛濫的最佳去處；其國內金融背景是中國房地産市場成爲貨幣泡沫的宣泄地；貨幣泡沫最終淹蓋了房地産泡沫。
        現在鬆綁房貸救市，金融生態環境已截然不同，其國際金融生態背景是美聯儲加息箭在弦上，無非是加息之戲何時唱如何唱的問題；其國內金融生態背景是中國股市取代房地産成了貨幣泡沫的宣泄地。
        二是樓市供求關係總體業已逆轉。樓市從供應層面看，其特點是建設周期長、投資體量大，很難隨市場的變化而進行快速調整，而從需求層面看，樓市需求則會隨市場態勢的變化而迅速改變。因此，房價的變化，長期看供應短期看需求。
        從短期看，“限購”退出和“房貸”鬆綁等救市舉措，應該有利于樓市需求回暖，但麻煩在于其遭遇了前面所說的國際國內金融生態環境的突變。
        而從長期看，前些年房地産上游産業的産能過剩，叠加人口紅利下大量農民工集中于建築行業，爲樓市供給過剩提供了可能；而地方領導任期制，唯ＧＤＰ選拔制，以及地方的土地財政，又讓這種可能變爲現實；現在，樓市供求關係總體上已逆轉。
        另外，對計劃生育低生育率危害長期認識不足，以及“限購”、“限貸”遲遲沒有退出而導致樓市價格信號失靈，也延緩了市場對樓市供求關係逆轉的前瞻判斷，這加劇了許多地方樓市供大于求的嚴重程度。
        三是實體經濟增速放緩幾無懸念。前些年中國房價的迅猛上漲，其背後的基礎性因素之一是長期年均近１０％的經濟持續高增長，使民衆對收入預期普遍看好，再加人民幣超發背景下的對內貶值，讓人們或主動或被動地捲入購房大潮中。
        四是貨幣超發促進增長難以持續。在美聯儲退出ＱＥ進入加息通道之際，如過去那般以人民幣超發形式促進經濟增長的壓力已越來越大。美國法律規定Ｍ２不能超過ＧＤＰ的７０％，而中國Ｍ２／ＧＤＰ已超２００％，在這種背景下，如果中國央行逆美聯儲加息周期而動繼續狂印貨幣，極易導致人民幣匯率的全面失守。
        總之，從地方到中央頻率越來越密、力度越來越大的救市舉措，對樓市無疑是極大利好，但由于樓市內外環境與以往相比已有較大改變，業界對樓市前景的研判依然需要謹慎。